新 신부동산 경매 바이블

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경매 공부를 처음 시작하는 초보자, 금융· 채권추심기관 종사자, 법무사, 공인중개사, 경매 전문변호사들이 반드시 읽어야 할 성공 경매 지침서!

아카데미 경매학원의 원장 송형섭이 그동안 경매학원에서 강의용으로만 사용되던 내용 중에서도 핵심적인 사항들을 정리하여 한 권의 책으로 내놓았다. 이 책은 수년에 걸친 경매강의 경험을 통해 법률용어, 경매 상식 등을 쉽게 이해할 수 있게 만든 교재인 [부동산 경매 바이블]의 개정판이다.
[신 부동산 경매 바이블]은 경매 공부를 처음 시작하는 분들이나, 금융기관 종사자, 채권추심기관, 특히 경매의 입찰대리가 허용된 공인중개사들이 반드시 읽어야 하는 부동산경매의 지침서가 될 것이다!

이 책은 첫째, 경매 진행과정에서 기본적으로 알아야 할 경매투자 수칙들을 알기 쉽게 체계화했다. 둘째, 투자 시 가장 골머리 앓는 위장임차인, 법정지상권, 예고등기 등의 식별법과 대처방법뿐만 아니라 선순위 가처분이 말소되는 사례와 경매소송으로 이어질 경우 승소할 수 있는 비결 등을 알기 쉽게 정리했다.
셋째, 경매현장의 생생한 실전사례를 첨부하여 경매투자자들의 투자 감각을 익히도록 했으며, 한 권의 교재로도 손색이 없는 100문 100답을 실감나게 추록하여 투자자들이 가장 궁금해 하는 부분들을 명쾌하게 설명하였다. 넷째, 입찰물건 명세서나 경매정보지에서 인용되는 법률용어, 공법상의 용어, 각종 경매 관련 용어들을 빠짐없이 수록하여 따로 전문가의 자문이 필요하지 않도록 상세하게 설명했다.

part 01 경매의 첫걸음 14
Chapter 01 부동산경매 입문 16
경매란 무엇인가? 16 | 경매는 어렵고 위험한 것인가? 16 | 경매의 발생과 시작 17 | 경매의 종류 18 | 입찰기일과 낙찰기일 19 | 경매진행 절차 20
Chapter 02 경매투자수칙 21
경매에 임하기 전에 철저한 계획을 세워라 21 | 이론과 실무가 조화를 이뤄야 한다 21
권리분석을 철저히 하라 22 | 경매투자대상의 물건을 반드시 사전에 분석하라 23
임장활동(현장답사)은 많을수록 좋다 25 | 현황조사보고서·감정평가기관의 평가에 너무 의존하지 말라 26
경매투자에 따른 수익성을 따져보라 27 | 입찰서류 작성 시 빈틈이 없어야 한다 27
낙찰시 잔대금 납부계획을 차질 없도록 준비하라 28 | 부동산의 활용 및 용도에 따른 분석을 점검하라 29
명도·인도 시의 문제점을 파악하라 30 | 배당요구를 하지 않는 선순위 임차인을 우호적으로 대하라 32
위장 유치권자에 대한 대처방법 32

part 02 권리분석의 기초단계 34
Chapter 01 권리분석의 기초 36
왜 권리분석을 하는가? 36 | 말소기준권리란 무슨 뜻이며 왜 기준으로 삼는가? 37
대항력과 확정일자의 의미 48 | 우선변제권은 어떤 의미를 갖는가? 60 | 최우선변제권이란? 65
Chapter 02 어떻게 하면 경매를 잘할 수 있는가? 76
경매정보지는 참고자료일 뿐이다 77 | 입찰물건 명세서(입찰기록)의 법적 책임 여부 78
경매를 잘하려면 발품을 많이 팔아라 81 | 등기부와 대장과의 관계를 대조·분석할 줄 알아야 한다 84
토지이용계획 확인서의 조사·분석은 입찰 시 필수적 관문이다 87 | 낭패당하지 않는 경매를 위하여 89

part 03 알기 쉽게 정리한 주택·상가 임대차보호법 92
Chapter 01 주택임대차보호법 94
주택임대차보호법이란 어떤 법인가? 94 | 주택임대차보호법의 적용대상 96
주거용 건물로 인정하는 경우 98 | 주거용 건물로 인정하지 않는 경우 101
주택임대차 계약의 존속기간 102 | 차임 등의 증감청구권 103
Chapter 02 상가임대차보호법 105
적용범위 105 | 상가임대차보호법의 대항력 107 | 우선변제권 107 | 최우선변제권 108
후순위 주택·상가임대차의 권리는 경매절차의 진행으로 무조건 소멸한다 111
상가임대차의 존속기간 111
Chapter 03 주택·상가임대차의 권리 관계 115
주택·상가임대차보호법의 비교 115 | 임차권등기명령제도 119
Chapter 04 알기 쉬운 주택·상가임대차보호법요약 121
주택임대차보호법 121 | 상가임대차보호법 123

part 04 이것만 알면 나도 이제 경매전문가 124
Chapter 01 실전경매 입문과정 126
경매준비운동 126 | 가압류 129 | 가등기 134 | 가처분 139 | 예고등기 147 | 전세권 155
법정지상권 163 | 유치권 정복하기 174 | 농지취득자격증명원·농지원부 185
토지·건물 일괄 경매 시에 세입자는 ‘지뢰’ 가 될 수 있다 189
경매로 나온 종중(문중) 땅은 입찰해서는 안 된다 192
Chapter 02 골머리 아픈 위장임차인, 법정지상권, 위장유치권, 예고등기, 선순위가처분 등을 쉽게 해결하는 비결 195
위장임차인·법정지상권·위장유치권·예고등기·선순위 가처분등기에 관하여 195
위장 임차인 197 | 법정지상권 성립 여부의 조사방법과 대처방안 204
위장 유치권을 해결하는 방법 207 | 예고등기에 대한 대처방법 211
선순위 가처분등기에 대한 대처방법 212
Chapter 03 위장임차인·가짜 유치권자 등과의 소송에서 이길 수 있는 소송비결 213
소송에서 승소판결을 얻어내려면 빈틈없는 소송전략을 짜라 213
어떻게 하면 100% 승소판결을 얻어낼 수 있는가? 215

part 05 경매절차의 마무리 단계 220
Chapter 01 배당절차·명도소송·인도명령 222
배당절차 222 | 명도소송 239 | 인도명령 243
Chapter 02 경매와 관련된 세금 250
관리비 체납은 누가 부담해야 하는가? 250 | 부동산 경매와 세금 251

part 06 실전 사례로 풀어보는 권리분석 264
01.낙찰가가 낮아도 수익성이 없다면 무슨 소용인가? 266
02. 유치권이 성립된다면 빛 좋은 개살구일 뿐이다 269
03.가처분 등기가 선순위인 경우 낙찰자는 소유권을 잃을 수 있다 271
04.소문난 잔치에는 먹을 것이 없다 273
05.초보자 잡는 대위변제 - 죽은 대항력이 되살아난다 275
06.그림의 떡 - 공유지분의 경매 278
07.앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사라면? 280
08.취하될 가능성이 있는 물건 285
09.경매 투자자가 건드려서는 안 되는 물건 287
10.소멸되는 후순위 가처분권자는 염려하지 않아도 된다 289
11.알고 보면 제 값(시세가)을 톡톡히 치르고 사는 물건 291
12.무혈입성 - 누워서 집 열쇠 건네받기 293
13.건축물 관리대장 상에 위법 건축물로 기재된 경우 295
14.때로는 후순위 가처분이 더 무서울 때가 있다 297
15.어설픈 경매투자자를 한방에 KO시키는 경매물건 299
16. 이런 물건이라면 호박이 덩굴째 굴러 들어오는 격 301
17.건물만 경매물건으로 나온 경우 304
18.체납된 관리비는 누가 부담하는가? 307
19.대지권이 미등기된 경우에는 감정평가서를 조사 해봐야 한다 309
20.수익성만 늘릴 수 있다면…… 312
21.농지를 구입하려면 농지취득자격증명원을 제출해야 한다 314
22.위장 임차인일 가능성이 있는 주택이 경매로 나온 경우 316
23.절반 값으로 떨어진 공장 경매물건 318
24.경매로 나온 임야에 신축중인 건물이 있는 경우 320

part 07 초보에서 고수까지 반드시 알아야 할 특A급 100문 100답 322
part 08 경매와 관련된 용어 완벽정리 372 Chapter 01 꼭 알아야 할 경매 용어 374

저자 : 송형섭

·성균관대학교 법과대학 졸업(1989년)
·신제일 부동산 경매학원장
·대한경매연구소장
·아카데미 경매학원장(현) / ·아카데미 경매컨설팅 대표(현)
·케이앤지 부동산 투자자문 고문(현)
·P&K부동산 투자자문 고문(현)
·케이앤아이 경매투자자문 상임이사(현)
·전북과학대 부동산학 강의
·각종 교육센터 경매강좌 출강
·매경닷컴 부동산경매 자문위원
저서 : 《민사집행실무의 이론과 실제》 (2002) / 《부동산 경매실전사례 해설》 (2003)
《한권으로 끝내는 부동산 실전경매》 (2004) / 《석박사 부동산 실전경매》 (2007)
저자 직강 동영상 강의 사이트 : www.kangui.kr ?/ ·E-mail: shn6607@naver.com

PP.65 02 권리분석의 기초단계 최우선변제권이란?
(1) 개념
최우선변제권이란 임차인이 거주하고 있는 임차주택이 경매또는 공매로 매각될 때 임차인의 보증금이 소액보증금 요건에 해당되면 일정금액을 선순위 권리자보다 우선하여 임차주택의 낙찰 금액의 2분의 1범위 내에서 배당받을 수 있는 제도이다.
최우선변제권은 대항력의 요건인 주택의 인도와 주민등록 이전을 하고 각 지역에 따른 소액보증금 요건에 해당될 경우 말소기준권리 이전에 임대차계약을 했든, 말소기준권리 이후에 임대차 계약을 했든 관계없이 임차보증금의 일정액을 최우선적으로 배당받을 수 있다. 단, 경매개시 결정 기입 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다.(...)

(2) 최우선변제권의성립요건
① 주민등록 이전+주택의 인도(입주) (※경매개시결정 기입등기 전일 것)
② 임차보증금이 소액보증금에 해당할 것
③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것

pp.127-8 PART 04 이것만 알면 나도 이제 경매전문가
경매는 기초부터 차근차근히 다져나가면 내공이 쌓이기 마련이다.
몇 가지의 경매수칙을 정리해 본다.
첫째, 경매대상 물건을 선정한 후 철저한 계획과 권리분석을 할 것
둘째, 확고한 소신을 갖고 주위의 분위기에 휩쓸리지 말 것
셋째, 구두가 닳도록 물건 현장을 자주 방문할 것
넷째, 경매대상 물건의 외부적 분석과 내부적 분석을 소홀히 하지 말 것
다섯째, 법원의 감정가와 시세가의 차이를 비교 검토할 것
여섯째, 입찰 서류의 보증금액이나 기타 기재 사항의 작성 시 착오나 누락됨이 없도록 철저히 점검할 것
일곱째, 경매대상 부동산의 활용 및 용도에 따른 분석을 적극적으로 분석할 것
여덟째, 부동산을 낙찰 받은 후 투자비용에 따른 충분한 시세 차익이 있는지 철저히 분석할 것
아홉째, 경매대상 부동산을 낙찰 받은 후 낙찰 잔대금 납부계획을 구체적으로 세울 것
열째, 입찰에 응하기 전에 꺼림칙하거나 자신이 없는 경우 전문가의 상담을 받을 것
열한 번째, 경매대상 물건의 소유권 이전에 따른 인도명령 신청 시에 문제점이 없는지 사전에 파악할 것
열두 번째, 마음에 두었던 물건을 응찰하였다가 떨어졌다고 낙담하지 말 것
--- 본문 중에서

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