NPL의 정석: 부실채권의 기본원리부터 실전투자까지

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부실채권 실전투자를 위한 기본원리서.

아무리 부실채권시장이 변해도 변하지 않는 것이 한 가지 있다. 부실채권의 기본원리이다. 이 책은 부실채권의 기본원리가 무엇인지를 독자들에게 심도 있게 설명하는데 중점을 뒀다.

또한 이 책은 부실채권을 채권거래라는 시장의 관점에서 1차, 2차, 3차 시장으로 분류하고, 구두상품권 이론, 금융기관의 채권매각 원리, 채권행사권리금액 계산방법, 채권거래의 3자 원리, 채권양도계약 3방식의 진행과정과 현금흐름표, 비용계산, 차액보전이론 등을 통해 실무와 이론을 접목시켰다는 데 다른 NPL 서적들과 가장 큰 차이점이 있다.

제1부 부실채권 일반론 19
제1장 부실채권의 흐름도 20
제2장 부실채권의 의의 22
제1절 부실채권의 개념
Ⅰ. 일반적 부실채권 ｜ Ⅱ. 실정법 부실채권
제2절 부실채권개념 이해하기
Ⅰ. NPL이란? ｜ Ⅱ. 저당권은 물권인가? 채권인가? ｜ Ⅲ. 부실채권개념 이해하기
제3장 부실채권의 종류 31
Ⅰ. 특별채권 ｜ Ⅱ. 워크아웃채권 ｜ Ⅲ. 일반채권 ｜ Ⅳ. 채무자 채무개선 채권
제4장 부실채권을 연구하는 이유 39
Ⅰ. 사례연구 1 ｜ Ⅱ. 사례연구 2 ｜ Ⅲ. 론세일(부실채권)의 구조 ｜
Ⅳ. 부실채권 이해하기(구두상품권) ｜ Ⅴ. 부실채권의 장·단점
제5장 부실채권의 구조 50
Ⅰ. 부실채권의 위치 ｜ Ⅱ. 부실채권의 구조

제2부 부실채권매각사유와 부실채권시장의 규모 55
제1장 부실채권의 발생과 매각 56
제1절 부실채권의 발생원인
Ⅰ. 내부적 요인 ｜ Ⅱ. 외부적 요인 ｜ Ⅲ. 대외적 요인
제2절 부실채권의 매각이유
Ⅰ. 내부적요인 ｜ Ⅱ. 외부적요인
제3절 부실채권 매각의 장·단점
Ⅰ. 부실채권 매각의 장점 ｜ Ⅱ. 부실채권 매각의 단점
제4절 부실채권의 정리방법
Ⅰ. 국제입찰 ｜ Ⅱ. 자산담보부증권(NPL ABS) 발행
Ⅲ. 자산관리회사(AMC)의 합작 설립 ｜ Ⅳ. PEF, CRV로 매각 ｜ Ⅴ. 채권의 개별매각
제2장 부실채권시장 66
제1절 부실채권시장의 의의
Ⅰ. 부실채권시장의 개념 ｜ Ⅱ. 부실채권거래시장의 분류
제2절 부실채권시장의 발전단계
Ⅰ. 부실채권시장의 발전단계 ｜ Ⅱ. 부실채권정리제도
제3절 부실채권시장의 특징
제4절 부실채권시장의 규모
Ⅰ. 부실채권의 규모 ｜ Ⅱ. 부실채권비율 ｜
Ⅲ. BIS 자기자본비율 ｜ Ⅳ. 기업결산시기와 영업이익 규모

제3부 제1차 부실채권시장 87
제1장 부실채권 1차시장의 의의 88
Ⅰ. 1차 부실채권시장의 개념 ｜ Ⅱ. 1차 부실채권시장의 흐름도
제2장 부실채권의 유통시장 90
제1절 부실채권의 매각방법
Ⅰ. 부실채권 매각방법 ｜ Ⅱ. 매각방식별 SPC설립 여부 및 설립주체
제2절 국제입찰방식
Ⅰ. 채권양도 형태에 따른 분류 ｜ Ⅱ. 채권매각절차 ｜
Ⅲ. 매각대금의 지급방법 ｜ Ⅳ. 국제입찰 추진일정표
제3절 NPL ABS방법
Ⅰ. NPL ABS방식 ｜ Ⅱ. 자산유동화의 의의 ｜ Ⅲ. 자산유동화의 참여자 ｜
Ⅳ. 자산실사방법 ｜ Ⅴ. 자산유동화증권의 발행절차 ｜
Ⅵ. 자산유동화 작업순서 ｜ Ⅶ. 자산유동화제도의 도입과 발전과정 ｜
Ⅷ. 자산유동화증권(ABS)의 의의
제4절 PEF, CRV로 매각방식
Ⅰ. 기업구조개선 사모전문투자회사(PEF: Private Equity Fund)
Ⅱ. 기업구조조정투자회사(CRV: Corporate Restructuring Vehicle)
제5절 개별매각
제3장 자산유동화전문유한회사 127
제1절 SPC
Ⅰ. SPC의 의의 ｜ Ⅱ. SPC의 종류 ｜ Ⅲ. SPC의 구조(부동산유동화)
제2절 자산유동화전문유한회사
Ⅰ. 자산유동화전문회사의 의의 ｜ Ⅱ. 자산유동화전문회사의 설립요건 ｜
Ⅲ. 자산유동화전문회사의 조직 ｜ Ⅳ. 자산유동화전문회사의 업무범위 ｜
Ⅴ. 자산유동화전문회사의 해산 등
제3절 자산관리회사(AMC)
Ⅰ.자산관리회사의 개념 ｜ Ⅱ. 자산관리회사의 업무분화 ｜
Ⅲ. 자산관리회사의 조직과 채권회수 ｜ Ⅳ. 자산관리회사의 형태

제4부 제2차 부실채권시장 143
제1장 부실채권 2차시장의 의의 144
Ⅰ. 2차 부실채권시장의 개념 ｜ Ⅱ. 2차 부실채권시장의 흐름도
제2장 부실채권은 어디에 가면 구입할 수 있나요? 146
제1절 부실채권을 개인도 직접 구입 할 수 있나요?
Ⅰ. 제1금융기관 ｜ Ⅱ. 저축은행 ｜ Ⅲ. 농협, 수협 ｜ Ⅳ. 신협 ｜
Ⅴ. 새마을금고 ｜ Ⅵ. 외국계 은행 ｜ Ⅶ. 유동화전문유한회사
제2절 부실채권은 어디에 가면 구입할 수 있나요?
Ⅰ. 저축은행, 신협, 새마을금고
Ⅱ. 농협자산관리회사
Ⅲ. 유동화전문유한회사
1. 매각방식별 SPC설립 여부 및 설립주체 / 2. 자산관리위탁자 찾는 방법 /
3. 투자자와 SPC 및 자산관리위탁회사 관계
Ⅳ. 기타 자산관리회사
제3절 부실채권은 어느 시점에 사야 하나요?
Ⅰ, 경매호가구조 ｜ Ⅱ, 초기에 채권매입과 채권매각가격
제4절 부실채권을 얼마에 살 수 있나요?
Ⅰ, OO은행의 매각채권 POOL 구성내역
Ⅱ, 채권매각가격에 영향을 미치는 요소
제3장 채권행사권리금액 173
제1절 채권행사권리금액의 의의
Ⅰ. 채권행사권리금액의 개념 ｜ Ⅱ. 채권행사권리금액의 중요성 ｜
Ⅲ. 채권행사권리금액의 구성요소
제2절 채권행사권리금액 계산방법
Ⅰ. 채권행사권리금액의 계산순서 ｜ Ⅱ. 사례물건
제3절 채권행사권리금액 계산하기
Ⅰ. 채권원금을 예측 가능한 경우
Ⅱ. 채권원금 일부변제가 이루어진 경우
Ⅲ. 채권최고액을 120% 또는 130%로 나누어도 소수점이 발생하는 경우
Ⅳ. 외환대출채권의 채권행사권리금액 계산방법
제4절 채권행사권리금액의 위치
제4장 NPL 투자의 형태 192
제1절 투자자배당
Ⅰ. 투자자배당의 의의 ｜ Ⅱ. 배당채권의 종류 ｜ Ⅲ. 개인채권자의 배당채권
Ⅳ. 안정적 배당채권(Loan cap) ｜ Ⅴ. 안정적 배당채권(Mortgage cap) ｜
Ⅵ. 불안정적배당채권
제2절 투자자유입
Ⅰ. 투자자유입 ｜ Ⅱ. NPL 유입에 부적합한 채권 ｜ Ⅲ. NPL 유입에 적합한 채권
Ⅳ. 배당과 유입을 선택할 수 있는 채권 ｜ Ⅴ. 단기투자목적 유입채권 ｜
Ⅵ. 투자자유입과 제2순위 채권매입
제5장 부실채권과 3자 원리 214
제1절 배당채권과 유입채권 비교
제2절 부실채권의 3자 원리
Ⅰ. 배당과 유입의 원리 ｜ Ⅱ. 사례물건의 전제조건 ｜
Ⅲ. 사례자료 분석 ｜ Ⅳ. 채권의 원리
제6장 부실채권 매각방식 227
제1절 론세일방식
Ⅰ. 론세일방식의 의의 ｜ Ⅱ. 론세일방식의 계약방법 ｜ Ⅲ. 채권양도와 부동산등기부 ｜
Ⅳ. 론세일방식과 채권양도통지 ｜ Ⅴ. 론세일방식과 질권대출 ｜
Ⅵ. 근저당권과 피담보채권의 확정
제2절 채무인수방식
Ⅰ. 채무인수방식의 의의 ｜ Ⅱ. 채무인수방식의 계약방법
Ⅲ. 채무인수와 부동산등기부 ｜ Ⅳ. 채무인수방식과 단서조항
제3절 사후정산부방식
Ⅰ. 사후정산부방식의 의의 ｜ Ⅱ. 사후정산부방식의 계약방법
Ⅲ. 채권매각 3방식의 비교
제4절 입찰참여 및 채권일부양도방식
Ⅰ. 입찰참여 및 채권일부양도방식의 의의
Ⅱ. 입찰참여 및 채권일부양도방식의 계약방법
Ⅲ. 입찰참여 및 채권일부양도방식의 장·단점
제5절 기타 채권매각방식
Ⅰ. 벌크세일방식 ｜ Ⅱ. 유입부동산방식(Real Estate Owned : 레오매입) ｜
Ⅲ. 입찰이행방식 ｜ Ⅳ. 프리세일방식(Pre Sale)
제6절 체권 매각 3방식의 진행과정
Ⅰ. 채권내용 ｜ Ⅱ. 론세일방식 ｜ Ⅲ. 채무인수방식 ｜ Ⅳ. 사후정산부채권양도방식
제7장 채권양도방식과 부대비용계산 286
제1절 채권내용
제2절 투자자배당과 부대비용계산
Ⅰ. 배당투자의 부대비용 ｜ Ⅱ. 근저당권 이전등기 비용 항목
Ⅲ. 근저당권 이전비용 사례 Ⅰ ｜ Ⅳ. 근저당권 이전비용 사례 Ⅱ ｜
Ⅴ. 경매비용
제3절 투자자유입과 부대비용계산
Ⅰ. 론세일방식 ｜ Ⅱ. 채무인수방식, 사후정산부방식
제4절 론세일방식과 채무인수방식의 채권매각가격 차이
제8장 채권양수도계약서 295
Ⅰ. 론세일방식 ｜ Ⅱ. 채무인수방식 ｜ Ⅲ. 사후정산부방식
Ⅳ. 입찰참여 및 채권일부양도방식 ｜ Ⅴ. 유입부동산방식 ｜ Ⅵ. 입찰이행방식
제9장 가격협상의 방법 310
제1절 가격협상 전 준비사항
Ⅰ. 유입목적 부동산의 가격조사 ｜ Ⅱ. 채권매입목적과 매입가격 ｜
Ⅲ. 채권매입방식 결정
제2절 채권매각가격 유추하기
Ⅰ. AMP의 의의 ｜ Ⅱ. AMP 유추방법 ｜ Ⅲ. AMP 작성양식
제3절 가격협상시점
Ⅰ. 채권협상시점 ｜ Ⅱ. 변경과 채권매입시점
제4절 가격협상방법
Ⅰ. 자기소개 ｜ Ⅱ. 채권매입 가격제시 ｜ Ⅲ. 매입의향서 제출 ｜ Ⅳ. 가격협상의 3요소

제5부 제3차 부실채권시장 329
제1장 부실채권 3차시장의 의의 330
Ⅰ. 3차 부실채권시장의 개념 ｜Ⅱ. 3차 부실채권시장의 흐름도 ｜
Ⅲ. 최근 경매시장의 특징
제2장 일반경매와 NPL경매의 차이 333
제1절 시장참여자의 성격
제2절 절차상 차이
제3절 세제상 차이
Ⅰ. 취득세 ｜ Ⅱ. 양도소득세 ｜ Ⅲ. NPL과 양도소득세
1. 소송의 쟁점 / 2. 법원의 판단근거 / 3. 판결의 요지 /
4. 부실채권과 이자소득세 / 5. 법원의 판결내용 등
제3장 경매자료 분석과 부실채권매입 347
Ⅰ. 사례내용 ｜ Ⅱ. 론세일 투자자배당 ｜ Ⅲ. 론세일 투자자유입 ｜ Ⅳ. 채무인수방식

● 참고문헌 352
● 부록 1. 자산유동화에 관한 법률 354
2. 자산유동화 에 관한 법률 시행령 378
3. 자산유동화 업무감독규정 385

저자 : 이영준

성균관대학교 법학과와 동대학 법과대학원을 졸업했다.
명지대 부동산대학원 NPL과정과 PMG 부동산스쿨 NPL과정을 지도했으며, (주)다원AMC 대표이사, (주)NPL옥션 대표이사, (주)한국NPL경제연구소 소장 등을 역임하고 있다.
저서로는 《부실채권과 함께하는 경매이야기》, 《NPL실전투자 케이스 스터디》, 《NPL부자들》 등이 있다.
E-mail: eyj01@hanmail.net
naver cafe: ‘부실채권 부자채권’http://cafe.naver.com/npltop

저자 : 권승기

고려대학교 법과대학 법학과를 졸업했다. 동대학 법과대학원에서 석사학위와 [채권양도에 관한 연구]로 박사학위를 받았다.
한림대, 강원대, 한양대학교에 출강하였으며, 현대그룹 법제실, 르-메이에르 법제실 자문교수를 역임하였고, 금융투자분석사, 증권분석사, 중소기업회생컨설팅 자격증을 취득하였으며 현재 투자법인 뉴 인베스트에서 재직하고 있다.
E-mail: ksking0604@naver.com

저자 : 우형달

건국대학교 경제학과와 동대학 부동산대학원에서 석사학위를, 강원대학교 대학원에서 [부동산 법원 경매]로 박사학위를 받았다.
주요 저서로는 《위험한 경매》, 《행복한 경매》, 《NPL투자비법》, 《부실채권 투자 교과서》, 《NPL실전투자 케이스스터디》, 《NPL부자들》, 《경매와 NPL愛 흠뻑 빠지다》 등 다수
가 있으며, 현재 부동산 경매 투자법인인 (주)GMRC의 대표이사로 활동하고 있다.
E-mail: w630563@hanmail.net

제1부 부실채권 일반론
2, 무담보부부실채권
(1) 사례내용
① 갑은 을 은행으로부터 현금서비스 100만원과 물품서비스 한도 300만원의 카드 발급을 요청
② 갑은 카드를 발급받기 위하여 카드사용약정서를 작성함
③ 을은 갑에게 사례1과 같은 근저당권 설정을 하지 않고 카드를 발급하여 줬다. 이렇게 담보설정 없이 발급된 카드를 신용카드라 한다.
④ 카드발급 1년 후에 갑은 자금사정이 여의치 않아서 신용으로 사용한 현금서비스 금액 100만원에 대하여 3개월 이자연체가 발생
⑤ 을 은행은 갑에 대한 신용카드대출을 부실채권으로 분류

(2) 사례분석
① 신용카드채권이 부실이 발생한 경우 이러한 부실채권을 무엇이라 하는가?
을 은행의 갑에 대한 채권에는 채권을 확보하기 위하여 근저당권이라는 담보를 가지고 있지 않다. 이렇게 부실채권 중에서 담보가 없는 부실채권을 무담보부부실채권이라 한다.
② 부실채권의 시장가격은?
담보부부실채권은 채권자가 근저당권을 이용하여 채권회수가 용이하고, 우선변제효력을 가지고 있어 채권확보가 어느 정도 가능한 관계로 채권원금의 약 70~90%선에서 시장가격이 형성되고, 무담보부부실채권의 경우 채권자가 담보권을 가지고 있지 않은 관계로 채무자로부터 직접 채권회수를 하여야 하는 어려움이 있고, 우선변제권이 없다는 점에서 채권회수기간 경과에 따라서 채권원금의 약 0.1%~10%선에서 시장가격이 형성된다.

제4부 제2차 부실채권시장
Ⅳ. 채권의 원리
부실채권 강의를 들으셨다는 분들, 채권투자를 몇 번 해보셨다는 분들을 만나보면 배당투자와 유입투자의 선택은 채권투자자가 결정하는 것으로 이해하시는 분들이 많이 있다. 채권이 유동화된 경매물건을 가지고 오셔서 NPL이 되었으니 무조건 채권을 매입해 달라고 하시는 분, 배당구조채권을 가지고 오셔서 유입투자를 하겠다고 하시는 분, 반대로 유입구조채권을 가지고 오셔서 배당투자를 하시겠다는 분들을 보면서 아직 많은 분들이 채권원리를 이해하지 못하고 있다는 생각이 들었다.
대부분의 채권은 채권매입 시에 구조적으로 배당채권과 유입채권으로 나누어져 있으며, 가끔 경매진행절차 또는 부동산경기에 따른 시장변화에 따라서 배당과 유입을 교차적으로 선택할 수 있는 경우가 있으나 이러한 경우가 많은 것은 아니다.
채권의 3자 또는 5자 원리를 잘 이해하면 배당채권과 유입채권을 구별하는 안목이 생기게 될 것이다. 처음에 잘 이해가 어려운 분들은 눈과 머리로 이해하려 하지 말고 메모지에 표를 만들어 보면 쉽게 이해할 수 있을 것이다.
여기 사례분석에서는 아직 채권매입에 따른 비용계산에 대하여 공부하지 않았기 때문에 비용을 고려하지 않는 것으로 전제조건을 달아 놓았다. 채권투자 시에는 이 책 뒷부분에 나오는 부대비용 계산방법을 공부하여 수익률을 산정하고 채권투자 및 배당 또는 유입투자 여부를 잘 판단해야 한다.

제6장 부실채권 매각방식
Ⅰ. 벌크세일방식
1. 의의 : 벌크(bulk: 대량, 큰 규모)와 세일(sale: 판매)의 합성어로 대량판매란 뜻이다. 국제입찰방식 등으로 구입한 부실채권을 몇 개의 물건을 묶어서 소규모 단위로 매각하는 방식이다. 론세일방식의 채권양도계약이 한 번에 여러 개가 계약되는 형태이다.
2. 장·단점
(1) 장점 : 경매시장의 경우 여러 차례 유찰로 인한 낙찰피해가 발생할 수 있으나, 벌크세일방식은 이러한 위험부담을 줄일 수 있고 단기간에 투자자금을 회수하는 장점이 있다.
(2) 단점 : 거래단위 규모가 크고 세밀한 물건분석이 필요한 만큼 일반 개인투자자보다는 기관투자자 또는 자산관리회사, 부동산전문컨설팅회사 등 전문적지식과 자금력을 가지고 있는 수요자를 대상으로 한다.(...)
--- 본문 중에서