NPL 매입은 과감성, 신속성, 안정성을 필요로 한다. 때문에 투자자들은 ‘아무리 좋은 NPL이라도 유동화회사 측과 협상 시 자신이 없어 포기한다’는 얘기를 많이 한다. NPL에 대한 이해부족과 물건에 대한 가치분석과 권리분석의 어려움 때문일 것이다.
이 책은 투자자들에게 자신감을 주기 위한 내용으로, 진행되는 물건을 가지고 일일이 사례를 들어 이해하기 쉽게 집필되었다. 이 책만 잘 이해하신다면 경매는 물론 NPL 투자에서 큰 힘이 될 것이다.

제 1 장 담보부 부실채권(NPL)
1. 부실채권이란 무엇인가? 12
2. 부실채권의 유래를 알아보자 13
3. 자산유동화전문회사(SPC)와 자산관리회사(AMC)의 업무와 역할 15
4. 왜 은행은 부실채권을 빨리 매각해야 하나? 16
5. 부실채권은 담보부와 무담보부 부실채권으로 구분된다 17
6. 부실채권은 어떤 유통과정을 거쳐 매입과 매각이 이루어지나? 19
7. 부실채권 투자의 수익은 어떻게 발생하나? 20
8. 부실채권 투자와 경매의 상관관계 21
9. 이제 부실채권(NPL) 매입 방법을 알아보자 22
10. NPL을 알면 경매 절차상 연기나 변경이 일어나는 이유를 알 수 있다 57
11. 일반 매매와 NPL의 수익성 비교 58
12. NPL 투자의 효과 58
13. 자산관리회사에서 NPL 매각을 거절하는 유형을 잘 알아두자 65
14. 부실채권 이자 및 원금 계산 방법 66
15. 금융기관별 NPL 매각 유형을 파악하고 있자 72
16. NPL을 매입하기 위한 중요한 체크 사항(절차 포함) 73
17. NPL 매각 시기 75
18. NPL 투자의 함정을 조심하라 76
19. 남은 채권을 보전하여 채무자의 재산이 생겼을 때 구상권 행사하기 78
20. NPL 매입 접근은 이렇게 하라 82

제 2 장 무담보부 부실채권(NPL) 알아두면 멋쟁이
1. 무서워만 하는 무담보부 부실채권(NPL)의 실체를 파악하라 86
2. 채무명의란 집행권원을 말하는 것이다 92
3. 채무자의 재산을 찾는 방법을 살펴보자 99
4. 채권과 그 외 재산권에 대한 강제집행 104

제 3 장 NPL 매입자를 위한 주택임대차보호법
1. 임대차 계약만의 특수성을 파악하라 110
2. 주택임대차보호법 5개 조항은 필수 이해사항이다 112
3. 임차인 조사 시 이런 점을 주의하라 117
4. 주택의 분류에 따라 대항력의 기준이 달라진다 119
5. 전입신고의 유형에 따라 대항력은 달라질 수 있다 121
6. 주민등록법 제18조에 의한 열람 및 등·초본 교부 122
7. 케이스별 임대차 전입의 효력 123
8. 보호를 받기 위한 ‘주거용’의 범주를 명확히 파악하라 126
9. 최우선변제 대상인 소액임차인에 대한 모든 것 126
10. 임차인의 배당요구 및 권리신고의 효력을 이해하자 130
11. 주택임차인의 배당과 관련된 문제 135
12. 주택임대차보호법 vs 상가임대차보호법 139
13. 인수해야 하는 주택임대차 선순위에 대한 배당 연습 139

제 4 장 NPL 투자의 꽃, 상가 NPL 정복하기
1. 상가 NPL의 완성은 상가임대차보호법으로 152 | 2. 상가임대차보호법의 계약 갱신 156
3. 임차인의 차임 157 | 4. 소액사건심판법 준용 158 | 5. 강행 규정 158
6. 세무서 등록사항의 열람 158 | 7. 상가 근린시설 NPL 매입으로 유입 시 여러 가지 함정들 159
8. 상가임대차에 대한 권리분석을 마스터하라 162

제 5 장 골치 아픈 당해세를 정복하라
1. 당해세에 해당하는 세목과 종류를 알아보자 174
2. 당해세 부과 기준과 요건을 파악하라 175
3. 당해세의 배당 순위를 잘 파악하라 178
4. 조세채권의 법정기일이란? 179
5. 조세채권과 확정일자 근저당권 등의 경합이 있을 경우 181
6. 당해세 존재 여부를 확인하는 방법 및 절차 182
7. 사례로 살펴보는 당해세에 의한 권리 분석 183
8. 조세채권 상호 간 순위배당은 어떻게 이루어지나? 186
9. 당해세가 문제되는 사례로 연습해보는 배당 분석 187

제 6 장 간과하기 쉬운 임금채권, 의외의 복병이 될 수도 있다
1. 임금채권이란 무엇이고 왜 중요한가? 200
2. 법에 명시된 임금채권의 우선순위(근로기준법 제37조 2항) 202
3. 경매절차에서의 임금채권에 대한 주의할 점 203
4. 임금채권의 산정 기준 204
5. 임금채권과 배당과의 복잡한 상관관계를 파악하라(배당 요건) 204
6. 법원에 제출할 임금채권의 소명자료 206
7. 부당이득반환청구의 인정 여부 207
8. 임금채권액이 많은 NPL, 대박날 수도 쪽박일 수도 있다 208
9. 임금채권의 사례 분석 209

제 7 장 가압류·압류·가처분의 이해
1. 안분배당의 꽃, 가압류를 정복하라 218
2. 경매개시결정을 비롯한 압류등기의 문제 230
3. 선순위일 경우 엄청난 위험에 처할 수 있는 가처분 이야기 232
4. 권리관계의 소멸시효 중단은 어떻게 해야 하나? 241

제 8 장 꼭 알아 둬야 할 가등기ㆍ근저당ㆍ전세권
1. 두 얼굴을 가진 가등기 잡기 244
2. 저당권과 근저당권은 많은 차이가 있다 247
3. 이중 성질의 전세권 잡기 248

제 9 장 토지별도등기 및 대지권미등기
1. 토지별도등기가 있는 경우 고려해야 할 사항 256
2. 대지권미등기인 경우 주의해야 할 사항들 264

제 10 장 대위변제 소홀히 하면 쪽박신세가 된다
1. 대위변제란 무엇인가? 268
2. 대위변제를 하면 어떠한 변화가 일어나나? 269
3. 대위변제로 인한 순위상승을 하는 방법 270
4. 낙찰 후 대위변제로 인한 손실 대처방법 271
5. 대위변제 가능성이 있는 물건들 273
6. 대위변제가 가능한 시기 273
7. 일부 대위변제의 효력 273
8. 대위변제의 구상권 행사하기 274
9. 신용보증기관에서 대위변제한 NPL 매입 조심하기 274
10. 사례로 풀어보는 대위변제의 권리 유형 275

제 11 장 NPL 매입자도 경매 절차상 주의할 사항이 있다
1. 임의경매인지, 강제경매인지도 중요하다 284
2. 경매 절차를 따라가며 NPL 매입자의 체크포인트를 살펴보자 288 | 3. 경매개시결정문의 송달 290 | 4. 감정평가 및 현황조사 291 | 5. 매각허가기일(매각허가결정) 292 | 6. 매각 대금의 납부 293 |
7. 배당(기일) 295 | 8. 배당이의의 소 및 부당이득반환청구의 소 296 |
9. 등기상 각종 권리의 운명 296 | 10. NPL 매입자의 권리분석 체크 사항 302

저자 : 윤정훈

- (전) 공인중개사협회 대의원 / (전) 공인중개사협회 지회장
- (전) 세무서 공정과세협의회 의원 / (전) 법무부 범죄예방의원
- (전) 드림하우징 법률연구소장 / (전) 드림하우징 NPL 강사 / (전) 굿플러스AMC 법률연구원장
- (현) (사)한국부동산자산관리협회 경매.NPL 연구소장
- (현) 매경KRPM에듀센터 교육원 경매.NPL 교수
- (현) 굿옥션경매아카데미 경매.NPL 교수
- 공인중개사 / e-mail :8949home@naver.com
- 저서 : 『공인중개사 25시』

* 매경KPRM에듀센터 교육원(경매.NPL) NPL동영상 무료수강권 제공

P.87 제2장 무담보부 부실채권(NPL) 알아두면 멋쟁이
1) 무담보부 부실채권을 매입하기 위한 체크 포인트
① 채권의 소멸시효(10년)가 얼마나 남아 있는지 확인은 필수사항이다.
② 채무명의(집행권원)에 관한 법적 절차가 얼마나 진행되어 있는지가 무엇보다 중요하다. 즉 결정문이나 판결문은 갖고 있는지를 확인해야 한다.
③ 채무자의 소재 파악이 되어 있는지(주민등록등본 첨부 여부)가 중요하다. 소재를 알 수 없거나 채무자의 사망으로 채무에 대한 상속이 제대로 된 것인지 아니면 한정 승인 등으로 쓸모없는 채권인지가 무엇보다 중요하다.
④ 원금 대비 이자가 얼마인지 확인이 가능해야 한다.
⑤ 특히 채무자가 도망을 다니고 있거나 파산신청한 경우 채권회수가 어렵다(파산면책 및 회생).

P.284 제11장 NPL 매입자도 경매 절차상 주의할 사항이 있다
1. 임의경매인지, 강제경매인지도 중요하다
채권자가 채무자로부터 돌려받지 못한 채권을 회수하기 위하여 공적기관인 법원에 경매를 신청하면 법원은 채무자의 물건을 매각하여 채권자가 채권을 회수하게 한다. 이 장에서는 NPL 매입자가 경매 진행 절차상 체크해야 할 사항을 중점적으로 살펴보겠다.

1) 임의경매 절차에서도 경매 신청자의 확인은 필수 사항
변제기가 도래한 근저당권, 저당권, 담보가등기, 유치권, 계약기간이 만료된 전세권 등을 변제받고자 하는 채권자가 채무자 소유의 부동산을 강제로 매각하여 줄 것을 관할 법원에 요청하는 절차다.
일반인들은 임의경매로 진행되는 담보부(근저당권) NPL을 매입하여 임의경매 절차를 통해 사온 NPL 매입가격에서 배당금액 차액만큼의 수익을 얻기 위하여 주로 선순위 근저당권을 매입한다. 누가 경매신청을 했는지 확인이 필요하다.

2) 강제경매로 신청된 사건의 경우 주의해야 할 사항
부동산 소유자를 채무자로 하는 채권을 가지고 있는 자가 그 채권에 대한 집행권원(채무명의)에 기해 신청하는 경매다(채무자는 연대보증인, 일반보증인 포함). 대부분 후순위인 경우가 많아 배당받을 금액이 없어 경매법원 직권으로 경매가 취소될 가능성도 있다. 선순위 근저당권인 NPL을 매입한 자는 필히 배당표를 작성해 보고 경매신청자가 배당금을 받을 권리자인지 여부를 잘 살펴봐야 한다.
--- 본문 중에서

일반경매 ☞ 소멸 + 인수사항
NPL경매 ☞ 소멸 + 인수사항 + 선순위 배당

NPL 매입은 과감성, 신속성, 안정성을 필요로 한다. 때문에 투자자들은 ‘아무리 좋은 NPL이라도 유동화회사 측과 협상 시 자신이 없어 포기한다’는 얘기를 많이 한다. NPL에 대한 이해부족과 물건에 대한 가치분석과 권리분석의 어려움 때문일 것이다.
이 책은 투자자들에게 자신감을 주기 위한 내용으로, 진행되는 물건을 가지고 일일이 사례를 들어 이해하기 쉽게 집필되었다. 이 책만 잘 이해하신다면 경매는 물론 NPL 투자에서 큰 힘이 될 것이다.

‘왜 나는 NPL 매입 협상에 자신이 없을까?’에 대한 답을 주는 책!

이 책은 먼저 NPL 매입을 하려는 분들이 간과하기 쉬운 선순위 배당 및 선순위 인수사항이 될 만한 핵심내용에 대해 진행되고 있는 경매물건을 가지고 일일이 사례를 제시하여 쉽게 숙지할 수 있도록 상세히 수록하고 있다.
또한, 담보부 부실채권과 무담보부 부실채권을 일목요연하게 정리하였고 NPL의 유통구조와 매입방법, AMC에 접근하는 기법, NPL의 효과와 함정, NPL 매입 후의 절차, 부실채권 계산방법, 남은 부실채권의 구상권행사 등 다양한 주제들에 대해 상세히 수록했다. 특히 생생한 사례를 나열하여 독자 여러분이 쉽게 이해할 수 있도록 서술했다.